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五亿开发贷款被否地产商低负债率个案调查

http://www.hcznr.com 时间: 2019-6-11 昭通新闻网

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五亿开发贷款被否 地产商“低负债率”个案调查

2009-11-11 10:16:00

来源:百度

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国家统计局最新数据显示,10月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%。房价节节推高之下,一家家看似业绩优秀、资金链健康的房地产开发企业,又重回银行信贷重点关注的视野。   以广东为例,人行广州分行数

国家统计局较新数据显示,10月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%。房价节节推高之下,一家家看似业绩、资金链健康的房地产开发企业,又重回银行信贷重点关注的视野。

以广东为例,人行广州分行数据显示,第三季末广东房地产开发贷款突然发力,8、9月份分别增加84亿元和93亿元,占前三季度增加额224亿元近八成的比例。

不过,仍有银行处理得相当谨慎--近期南方某中型民营地产开发企业就因关联公司隐性负债过高,申请的5亿元开发贷款被银行审贷委否决。

开发贷款增长的苗头和随之而来的风险亦引起监管部门的关注。

11月初,银监会表示,自第二季度以来,国内房地产价格大幅上涨。房价上涨促使部分开发商出于投机目的而过度借款,高价买进土地,从而进一步推高地产价格。

为此,银监会再次敦促国内银行对面向房地产开发商的贷款实施密切监控,其中负债水平较高的房地产开发治疗后天乐动苹果app比较好方法商尤其要石家庄市好的母猪疯医院是哪家予以关注。

5亿开发贷被否

央行第三季度经济形势分析称,从信贷投放趋势看,由于前期已经开工的项目仍需较大规模的信贷资金维持,加之房地产投资升温,贷款需求仍将保持平稳。

浦发银行广州分行信贷人士表示,房地产贷款其实还是属于比较好的贷款项目,除了新增贷款外,还可以派生存款、按揭贷款和带来个人客户资源,特别由于数量比较大,对分行冲任务比较有利。

不过,面对下半年逐渐涌现的开发贷款需求,部分银行则处理得异常谨慎。

记者了解到,9月底,南方某中型民营地产开发企业(公司A)向一家股份制商业银行申请5亿元的开发贷款,虽然抵押值充分,不过,近期仍被银行审贷委否决。

作为一家大型地产集团的项目公司,该地产开发企业主力开发的是位于广州CBD的综合商业地块,按其计划,在这个占地近7万平方米的"昔日地王"上,开发投资总计8亿人民币,其中自筹资金36%,银行贷款5亿元,占比60%左右。显然,银行贷款对其开发而言具有决定性的作用。

由此,A公司向银行提出分期抵押加保证的形式,其中地块以45%的抵押率作价3亿元抵押,在项目进度40%以后,再以在建工程作抵押申请第二期2亿元贷款。此外,追加母公司某集团作连带保证。

对于开发贷款,工行广东省分行某支行负责人表示,开发贷目前主要是看抵押物是否足值,另外,地产项目的竞争力和公司经营现况也是关键因素。

前述地产开发公司预计,如此项目全部对外销售,参考同地段项目均价2.5万元/平方米计算,则全部销售面积可以实现销售收入14亿元以上;如果从成本收益概算,扣除总投资8亿,则可实现的毛利润至少6亿元;如果从2.5万元单价与成本对比,则地产项目只要实现50%左右的销售比例即可达至盈亏平衡。

从表面上看,这家公司坐拥CBD地块,背靠大集团,项目前景可期,作为银行理应动心。不过,11月初,其接到这家银行通知,借贷请求较后未获通过癫痫的各种疗法如何选择呢

隐性负债黑洞

银行为何对这家企业的开发贷款亮出红牌?

虽然地产开发贷款需求日旺,不过碍于年底多数银行额度控制和为明年信贷储存客户的全盘考量,目前对开发贷款审批的门槛也随之提高。换言之,目前开发贷款的通过率并不高。

在上述地产开发公司的借贷样本中,依据银行的细致调查,实际上背后潜藏巨大风险。

在这块2005年拍得的地块上,还有另一家项目公司B参与开发,更重要的是,这两家项目公司均为同一集团所属子公司,存在高度关联,且B公司已经在他行借贷2.2亿。

从银行角度看,这两家项目公司实质上属于同一经营主体,此情况属于银监会重点警示的同一法人授信风险,必须将两家公司财务状况同时纳入贷款审查。

A公司财务报表显示,本身其的负债率已经接近75%,属于较高水平,自有资金2.8亿,但是,如果B公司2.2亿的贷款考虑进入,则该项目的开发投入的自有资金仅有6000多万,与借贷的比例远低于35%的政策底线。

再者,今年以来,为避免债权人过多等风险,银行对地产项目普遍要求封闭运作,而这两家公司分别向两家银行借贷,项目风险已经扩散。

此外,在对这两家企业母公司的征信查询中,银行贷款审查人员发现,其母公司已为属下关联公司担保近15亿元,但只有13亿元有对应抵押物。由此,A公司连带担保也存在较大的不确定风险。

该股份制银行审贷人表示,类似这种情况作为房地产开发项目是比较受银行欢迎,不过,由于开发商在操作上的不规范,在申请贷款上存在严重的风险隐患,所以无法获得银行的接纳。

但另一方面,风险可控哈尔滨治疗癫痫医院下,银行对于"优质"地产客户依然不放手。

上述浦发行人士亦称,目前,部分银行已经开始抢夺地产客户,在申请手续上已经采取灵活的措施,比如对于地产项目不重要的证件,可以先申请贷款后补证,或者部分贷款下浮利率的手法来吸引客户。较终采取的做法是,11、12月先审批贷款,然后顺延至明年1月集中放款。因此,在明年1、2月份,很有可能开发贷款会出现井喷的情况。

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